TAHLİYE TAAHHÜDÜ NASIL DÜZENLENMELİDİR?

TAHLİYE TAAHHÜDÜ NASIL DÜZENLENMELİDİR?

Tahliye Taahhüdü Nedir?

Kiracının kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesine ve aralarında yazılı şekilde yapılan bu taahhütnameye tahliye taahhüdü denir.

Tahliye Taahhüdü Düzenlerken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar?

Tahliye taahhüdünün önemi ve doğurduğu birtakım önemli sonuçlar nedeniyle belirli şekil şartlarına tabi tutulmuştur. Tahliye taahhütnamesi taraflar arasında yazılı olarak düzenlenmeli ya da noterde onaylama veya düzenleme şeklinde gerçekleştirilmelidir. Bu nedenle tahliye taahhüdünün sözlü olarak gerçekleştirilmesi tahliye taahhütnamesinin geçersizliğine ve ispat yükümlülüğünde sorunlara yol açacaktır. Kira sözleşmesinin birden çok kiracı ile yapılmışsa tahliye taahhüdünün bütün kiracılar tarafından imza edilip verilmesi gerekmektedir. Kiracı tahliye taahhüdünü belirli bir kira sözleşmesi için vermektedir söz konusu kira sözleşmesinin geçersiz olması veya tarafların aralarındaki kira sözleşmesinin yenilenmesi durumunda tahliye taahhüdü geçersiz hale gelecektir. Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin yapılmasından sonra tarihi açık ve net olarak belirtilecek şekilde yapılmalıdır. Kira sözleşmesi ile tahliye taahhüdünün aynı tarihte imza edilmesi tahliye taahhüdünün geçersizliğine sebep olacaktır. Bunun nedeni kiracının tahliye taahhüdünün özgür irade ile verilmesi gerekirken kiracının söz konusu kira sözleşmesini yapabilmek için tahliye taahhüdünü imzalamak zorunda kalması bu sebeple yanılma, aldatma veya korkutma ile alınan bir taahhütnamenin geçersizliği ileri sürebilmesine yol açabilmektedir. Tahliye Taahhüdünün kira sözleşmesinin başlangıcı veya kiralananın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihte verildiğinin ispati kiraya verene aittir. Tahliye taahhüdünde kira sözleşmesine konu konut ve çatılı işyerinin adresi açık bir şekilde yer alması gerekmektedir.

Tahliye Taahhüdünde düzenleme ve/veya tahliye tarihinin kiracı tarafından boş bırakılarak kiracı tarafından tahliye taahhüdü verilmiş ise söz konusu husus; yerleşik yargıtay içtihatları uyarınca geçersiz sayılmamakta ve kiracının daha sonraki tahliye taahhüdünün anlaşmaya aykırı doldurulduğu şeklindeki itirazlarının geçersiz kabul edilmekte. Kiracının düzenleme ve/veya tahliye tarihinin boş bırakılarak verilmesi adete beyaza imza niteliğindedir bu nedenle kiraya verenin daha sonra söz konusu taahhüdü isteği doğrultusunda doldurması anlaşmaya aykırılık teşkil etmeyecektir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/8307 E., 2023/168 K. Sayılı kararı;

“Kiracı tarafından, tarih yazılmadan boş kâğıda, beyaza imza atılması halinde, boş kâğıdın üzerinin kiraya veren tarafından nasıl ve ne şekilde doldurulacağının imza eden kiracı tarafından kabul edildiğinin kabulü gerekir.”

Konutun Eski Sahibine Verilen Tahliye Taahhüdüne Dayalı Olarak Taşınmazın Yeni Sahibi Tahliye Taahhüdüne Dayanarak Tahliye Talep Edebilir Mi?

Tahliye taahhütnamesi verildikten sonra mezkûr konutun sahibi değişmiş ise taşınmazın yeni maliki önceki malikin halefi olarak taşınmazın eski sahibinin zamanında verilmiş olan tahliye taahhüdüne dayalı olarak icra takibi başlatabilir veya dava yoluna başvurabilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/14095 E., 2013/5583 K. Sayılı Kararı;

6098 sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 352. maddesine göre; taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir.

Tahliye Taahhüdü ile Kiracının Tahliyesinde İzlenmesi Gereken Yollar Nelerdir?

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiraya veren sıfatına birden çok kişi sahip ise icra takibi veya tahliye davası; tüm kiraya verenler tarafından birlikte açılmalıdır. Kiraya verenin ölmesi durumunda; Kiraya verenin mirasçıları birlikte tahliye davası açabilir. Bu halde, mirasçılardan bir veya birkaçı dava açmış ise kalan mirasçılar en azından davaya muvafakat etmelidir. Tahliye taahhütnamesine yazılan tahliye tarihinde, Kiracı tarafından kiralanan taşınmazın boşaltılmaması halinde, Kiraya veren tahliye taahhütnamesi ile icra takibi başlatabilir. İcra takibi başlatıldığı takdirde, Kiracıya gönderilen Tahliye Emrine karşı 7 gün içinde itiraz edilebilir. İtiraz icra takibini durdurur. İtiraz edilmez ise Kiracı; kiralanan taşınmazı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 15 gün içinde tahliye ederek kiraya verene teslim etmelidir. Aksi halde, kiraya veren tarafından 15 günlük sürenin dolmasını müteakip, cebri icra yolu (icra dairesi vasıtası ile zorla) ile taşınmazın tahliyesi sağlanabilir. Kiracının tahliye emrine itiraz etmesi halinde, icra takibi durur. Bu halde kiraya veren tarafından itirazın kendisine tebliği tarihinden 6 ay içinde, taşınmazın bulunduğu yer İcra Hukuk Mahkemelerinde İtirazın Kaldırılması ve Tahliye talepli, 1 yıl içinde ise Sulh Hukuk (Genel Yetkili Mahkeme) Mahkemelerinde İtirazın İptali ve Tahliye talebiyle dava açılabilir. Tahliye davalarından önce arabuluculuk yoluna başvurulması zorunludur. Tahliye Taahhütnamesi Noterde düzenlenmiş veya onaylanmış ise imzaya ve / veya tarihe itiraz edilmesi Mahkemece geçerli olarak bir itiraz olarak kabul görmemektedir. Bu tür taahhütnamelerin icra takibine konu edilmesi halinde, Kiracı tarafından tahliye emrine karşı süresinde itiraz edildiği takdirde Kiraya veren İcra Mahkemesinden İtirazın Kaldırılması ve Tahliye talepli dava açabilir. İcra mahkemesi; incelemesini dosyaya sunulmuş olan yazılı delillere göre gerçekleştirir, itiraz sebepleri ile sınırlı bir inceleme yapar ve kural olarak tanık ve yemin delili gibi delillere başvurulamaz. Noterde düzenlenmiş tahliye taahhüdü kesin delil mahiyetinde olduğundan, bunun geçerliliğinin Kiraya verence ispatı daha kolaydır ve yargılama daha kısa sürmektedir. Tahliye Taahhütnamesi Noterde düzenlenmemiş ise ve Kiracı taahhütnamedeki imzasına veya tahliye tarihine açık şekilde itiraz etmiş ise Kiraya veren artık İcra Mahkemesinden İtirazın Kaldırılmasını talep edemez. (aksi halde dava usuli açıdan reddedilir.) Kiraya veren artık genel yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmalıdır. İmza veya tarih itirazı açık ve net olmalıdır, ‘belgeyi imzaladığımı hatırlamıyorum’ gibi itirazlar geçerli kabul edilmez. Sulh hukuk mahkemesince yapılacak yargılamada, imza ve yazı incelemesi yapılacaktır. Ayrıca, kira sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılmış, taahhütname noterde düzenlenmiş ise Kiracının adi yazılı kira sözleşmesindeki imzasını veya tarihi inkârı / itiraz etmesi durumunda ve / veya adi yazılı kira sözleşmesine bağlı olarak alınan taahhütnameden, taahhütnamenin, sözleşmenin başlangıcı veya kiralananın tesliminden sonra alındığı açıkça anlaşılamıyorsa Kiraya veren artık İcra Mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye talep edemeyecektir. Bu tür bir uyuşmazlığın yargılama ile halli gerekeceğinden, Kiraya verenin Sulh Hukuk Mahkemesine başvurması gerekir.

Bursa BAB Avukatlık ve Hukuk Bürosu bugüne kadar kira hukuku alanında vermiş olduğu hukuki danışmanlık hizmetleri ile müvekkillerini başarılı bir şekilde temsil etmiştir. Bursa Nilüfer'de avukat kadrosuyla kiracı kiraya veren arasında sorun yaşayan kişilere Bursa kira avukatı olarak destek sağlamaktadır.

Kira hukuku alanına giren kiracı kiraya veren uyuşmazlıklarının çözümünde Bursa gayrimenkul avukatı ve kira avukatı desteği için BAB Avukatlık ve Hukuk Bürosu ile iletişim kurabilirsiniz.