Kiracının Tahliyesi ve Tahliye Davaları

2020 yılında başlayan Covid-19 salgını ile yaşanan ekonomik sıkıntılar ve döviz kurundaki dalgalanmalar hem kiracı hem de kiraya veren açısından bazı problemlere yol açmıştır. Düşük kira bedeli ve ileride yaşanması muhtemel olarak düşünülen ekonomik gidişat sebebiyle kira bedelinin düşük kalacağını düşünen ev ve işyeri sahiplerini tedirgin etmiştir. Bu problem ev ve işyeri sahiplerinin kira bedelini yükseltme veya kiralananın tahliye etme yollarını aramaya itmiştir. Kiracılar açısından ise hak ve nesafet kurallarına göre belirlenecek bir kira bedeli ile hali hazırda bulunduğu ev ve iş yerini kaybetmeme gayesi içine girmişlerdir. Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen kira sözleşmeleri adalet ve eşitlik kurallarını gözeterek kiraya veren açısından daha zayıf konumda olan kiracıyı koruyan düzenlemelere yer vermiştir. Kanun koyucunun bu düşüncesi TBK’nun 343. Maddesi “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.” gözetildiğinde daha net anlaşılmaktadır.

1) Genel Olarak

Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda 299. Madde ve devamında düzenlenmiştir. Kanun koyucu kira sözleşmesinin kiracı ve kiraya veren arasında yazılı şekil şartı öngörmemiştir. Kira sözleşmeleri yazılı olabileceği gibi taraflar arasında sözlü olarak da kurulabilir. Fakat kira sözleşmesinin yazılı olması ileride doğacak olan ihtilaflarda bir ispat aracı olması açısından avantajlıdır. Tahliye davası, kiracının kiralanan mülkü belirli bir nedenle veya sözleşme koşullarına aykırı davrandığı için kiraya veren tarafından evden çıkarılma işlemidir.

2) Kira Sözleşmesinin Feshi Bildirimi ve Feshi

Kira sözleşmeleri belirli ve belirsiz süreli olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Taraflar aralarında belirli bir süre kararlaştırmışlar ise kira sözleşmesi belirli sürelidir. Bununla birlikte kiracı ve kiraya veren aralarında belirli bir süre kararlaştırmamışlar ise bu sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesidir. Kira sözleşmelerinde fesih ve fesih bildirimi için öncelikle sözleşmenin belirli veya belirsiz olduğunun tespiti gerekmektedir. Bunun sebebi Türk Borçlar Kanunu’nda belirli veya belirsiz kira sözleşmeleri için farklı süre ve yollar öngörülmüştür.

2.1) Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinin fesih şartları Türk Borçlar Kanunu’nun 328. Maddesinde “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.” Şeklinde düzenlenmiştir.

2.2) Belirli süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi

Belirli süreli kira sözleşmelerinin fesih şartları Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesinde “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” Şeklinde düzenlenmiştir.

2.3) Belirli ve belirsiz kira sözleşmelerinde fesih bildiriminin şekli

Kanun koyucu kira sözleşmelerinin feshinde yapılacak olan bildirim için özel şekil şartı öngörmüştür. Türk Borçlar Kanunu’nun 348. Maddesinde “Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.” Şeklinde belirtilmiştir.

3.) Sözleşmenin Süresine Bağlı Kalmaksızın Kiracının Dava Yoluyla Tahliyesi

Kanun koyucu tahliye davalarında kiracı ve kiraya verenden kaynaklanan olmak üzere ikili bir ayrıma gitmiştir. Kiracı ve kiraya veren arasındaki kira ilişkisinin dava yoluyla kiraya veren ve kiracıdan kaynaklanan sebeplerle tahliye nedenlerini Türk Borçlar Kanunu’nun 350, 351 ve 352. Maddelerinde belirtmiştir.

3.1) Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler ile Kiralananın Tahliyesi

Kiraya veren, kira sözleşmesini ihtiyaç, yeniden inşa, esaslı onarım ve yeni mülk sahibinin ihtiyacı gibi gerekçeler ile kiralananı hâkim kararıyla tahliye ettirebilir. Söz konusu tahliye sebepleri Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinde “1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Sayılmıştır. Yeni mülk sahibinin ihtiyacı sebebiyle tahliyeyi ise de TBK. 351. Maddesinde “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” belirtilmiştir.

3.2) Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler ile Kiralananın Tahliyesi

Kiracıdan kaynaklanan tahliye nedenleri ise Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinde bahsedilmiştir. Söz konusu nedenler “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.” Olarak belirtilmiştir. Sonuç olarak kira hukukundan kaynaklanan kira sözleşmesini fesih ve tahliye nedenleri yukarıda anlatıldığı üzere belirli şekil şartları ve süreler barındırdığından kira hukukunda uzman avukatlardan yardım almanız faydalı olacaktır.

Avukat

İbrahim Bilgehan ÖZKAN

Bursa gayrimenkul avukatı, gayrimenkul avukatı, kira avukatı, Bursa avukatlık bürosu, Kira hukuku avukatı,